Нотариат и органы осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество. Проблемы взаимодействия

Шамсутдинова Ирина Владимировна АНО ВПО «Межрегиональный открытый социальный институт» Республика Марий Эл г. Йошкар-Ола, аспирант

Сделки с недвижимостью во все времена у всех народов занимали главенствующее место в гражданском обороте. Обуславливалось это тем, что объектом таких сделок являлась и является в настоящее время основа основ — право частной собственности граждан.

Экономические и’ политические изменения, происходящие в стране с начала 90-х гг. существенно преобразили соот­ношение и функционирование различных форм собственности. Процесс приватизации способствовал резкому увеличению объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, и, следовательно, привел к появлению большого числа собственников.

В связи с этим проблемы правового регулирования права собственности, установления и закрепления действенных гарантий осуществления этого права и механизма их реализации приобретают на современном этапе развития обществ особую актуальность1.

В рамках данной работы мы рассмотрим одну из проблем современного Российского нотариата, это планомерное отстранение его от удостоверения сделок с недвижимостью и возникающие при этом сложности.

Конституция РФ впервые провозгласила в качестве одного из принципов демократического государства — равенство всех форм собственности. В соответствии со ст. 8 в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Таким образом, установив равенство всех форм собственности, в том числе и частной, государство попыталось усилить гарантии защиты права собственности. Ведь «субъективное право, предоставленное лицу, но не обеспеченное от его нарушения необходимыми средствами защиты, является лишь декларативным правом».

Одной из таких гарантий, по замыслу законодателя, должна была стать система государственной регистрации права на недвижимое имущество. В связи с чем ГК РФ закрепил в качестве обязательного требования государственную регистрацию прав собственности, других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ регистрации в едином государственном реестре подлежат:

право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого с владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Вместе с тем порядок государственной регистрации кодекс не устанавливает. Ч. 6 ст. 131 ГК РФ носит отсылочный характер и предусматривает принятие ФЗ о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Закон — «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — был принят 21 июля 1997 г. (далее — Закон о регистрации прав). Он определил систему органов, осуществляющих государственную регистрацию, их компетенцию, порядок и особенности регистрации отдельных видов прав, ответственность регистрирующих органов за вред, причиненный их работниками в результате нарушения правил регистрации.

Поскольку данная сфера является предметом исключительного ведения РФ, ст. 3 закона устанавливает, что зако­нодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из ГК РФ федеральных законов и иных нормативно-правовых актов РФ.

Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

Постановлением Правительства Московской области от 26 января 1998 г. были утверждены главные направления развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Московской области.

Постановлением администрации Нижегородской области от 31 марта 1998 г. предусмотрено создание единого государственного учреждения юстиции Нижегородской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановлением от 3 апреля 1998 г. утверждено положение о государственном учреждении            в костиции Нижегородской области2.

С момент введения Закона о регистрации прав утратили свою силу правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренные ст. 550 (продажа недвижимости), 560 (продажа предприятия), 574 (дарение) ГК РФ, установленные ранее действовавшим законодательством (ст. 7 ФЗ «О ведении в действие части второй ГК РФ»), Нотариальное удостоверение ГК РФ связывает лишь со сделками, предметом которых служит залог недвижимости ипотека (ст. 339 и 349); сделками связанными с уступкой прав требования и переводом долга (ст. 389 и 391)); рентой (ст. 584);

пожизненным содержанием (ст. 601). Нотариальному удостоверению подлежат также доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы удостоверения (ст. 185), и доверенности, выдаваемые в порядке передоверия (ст. 87).

Хотелось бы отметить, что ранее государственной регистрации не придавалось такого значения. Она осуществлялась специально уполномоченными на то органами государства лишь после нотариального удостоверения сделок. Так, ГК   н

РСФСР 1922 г. предусматривал, что сделки купли-продажи строений подлежат нотариальному удостоверению и последующий регистрации в коммунальном отделе купли продажи строений. ГК РСФСР 1964 г. также устанавливал такой порядок: договора купли-продажи, мены, дарения дома или дачи, расположенного в городе, рабочем, курортном или дачном поселке подлежали нотариальному удостоверению и только после этого государственной регистрации.

Введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не как технической, а как юридической процедуры, установлено, по мнению первого заместителя министра юстиции П.В. Крашенинникова, в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Обосновывая необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, М. И. Брагинский указал на осуществление государственного контроля за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц.

По мнению Л. Ф. Лесницкой, введение общегосударственной регистрации прав обусловит создание единого банка данных по недвижимости и сделок с ней и тем самым позволит избежать допускаемых на практике злоупотреблений.

Однако не все ученые и практики настроены так оптимистично. Итак, несмотря на то, что Основы законодательства о нотариате закрепляют за институтом нотариата функцию защиты прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц.ТК РФ практически исключил его из форм и способов защиты. На наш взгляд, такое установление закона можно признать Правильным и соответствующим Конституции РФ. Нотариат как орган защиты прав и охраняемых законом инте­ресов имеет длительную историю: истоки его возникновения уходят корнями во времена Римской империи. На протяжении многих веков он развивался и совершенствовался и выступал как орган бесспорной гражданской юрисдикции.

Почему же эта функция нотариата была отвергнута разработчиком Гражданского кодекса? Сложившаяся ситуация объясняется тем, что признание за нотариатом функции обеспечения защиты прав и охраняемых законом интересов граждан привело бы к противоречию с одним из основополагающих принципов гражданского права — принципу защи­ты гражданских прав в сфере имущественных отношений. В соответствии с концепцией авторов ГК, правомочие лица по защите своего права применяется лишь в случае его оспаривания или нарушения.

Вместе с тем следует признать справедливым замечание М. М. Форина относительно того, что «обязанность государства по защите прав граждан рассматривается намного шире и сводится не только к восстановлению или признанию нарушен­ных или оспоренных прав, но и недопущению их нарушения или оспаривания». Нормы же гражданского законодательства фактически сняли с государства обязанность по предупреждению нарушений прав в сфере гражданского оборота.

Думается, что вводя элементы англосаксонской системы в российскую правовую систему, законодатели не до конца продумали этот вопрос. По всей вероятности, они хотели не только усилить государственный контроль за сделками с недвижимостью, освободить граждан от дополнительных затрат при заключении таких сделок. Однако по словам президента Международного союза Латинского Нотариата Хуго П. Монтеро, неучастие нотариуса в странах англо­саксонской системы в сфере имущественных отношений привело к тому, что’ оборот документов зачастую допускает нарушения законности документов, что также приводит к многочисленным нарушениям при заключении сделки1 2.

Только в 1994 г. было возбуждено 14 млн. новых дел — 380-процентный рост исков за десять лет. Дешевизна со­ставления неоформленных документов в США выливается в огромные суммы, которые тратятся на рассмотрении дел в судах, на оплату услуг адвокатов, на расходы по страхованию, расходы по оплате имущественных прав. Результаты исследований, проведенных в США в 1989 г., показали, что затраты, в частности, на содержание судов, ввиду неразви­тости системы нотариата превышают такие же затраты в континентално-европейских гражданско-правовых системах приблизительно в 3-7 раз.

С ведением новых форм защиты гражданско-правовых отношений и исключением нотариата из этой области уве­личилось и количество споров, рассматриваемых российскими арбитражными и общими судами. Так, в 1996 г. общее количество рассмотренных арбитражными судами дел возросло на 22,3%. При этом особо бурный рост отмечался по спорам, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров купли-продажи (в 3,5 раза) и до­говоров аренды (в 2,5 раза)4.

Все это приводит к выводу о нецелесообразности исключения института нотариата из гражданского оборота и необ­ходимости восстановления подлинного статуса и функций нотариата и, соответственно усилению с помощью нотариата регулятивных функций государства в имущественных отношениях.

Анализируя виды сделок, по которым закон оставил обязательное нотариальное удостоверение, трудно сделать вы­вод о наличии каких-либо общих принципов, положенных в основу такой классификации. Так, договор ипотеки (залога недвижимости) — как способ обеспечения соответствующего обязательства — подлежит нотариальному удостоверению. Однако сама сделка, которая является основанием возникновения обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, может и не удостоверяться нотариусом.

Договоры купли-продажи, дарения имущества как движимого, так и недвижимого, не подлежат нотариальному удосто­верению: достаточно соблюдения простой письменной формы сделки, вместе с тем договоры ренты и пожизненного содер­жания с иждивением требует обязательного нотариального удостоверения, независимо от вида отчуждаемого имущества.

Не совсем ясна позиция законодателя в отношении доверенностей. Как говорилось выше, ст. 185 ГК РФ предусма­тривает нотариальную форму для доверенностей, выдаваемых на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также доверенностей, выданных в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ). Складывается абсурдная ситуация. Доверен­ность, выданная на заключение договора купли-продажи квартиры, может быть заключена в простой письменной форме, если же представитель решит передоверить свои полномочия, он должен будет обращаться к нотариусу.

В этом случае нотариус невольно может способствовать совершению незаконной сделки, рискуя причинить ущерб интересам законного представляемого. Удостоверяя такую сделку нотариус каждый раз рискует всем своим имуществом, поскольку в случае причинения вреда при исполнении своих обязанностей он несет материальную ответственность в полном объеме.

В связи с этим, необходимо согласиться с замечанием Н. В. Сучковой о том, что «решение вопроса о форме доверен­ностей, выдаваемых в порядке передоверия, должно иметь логическую завершенность: либо к таким доверенностям должны применяться правила о нотариальной форме доверенностей, требующих нотариального удостоверения, либо правила об обязательности нотариального удостоверения к ним применяться не будут».

Согласно ст. 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной настоящим законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Органами, осуществля­ющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, являлись учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с 1 января 2005 г. Учреждения Федеральной регистрационной службы.

На наш взгляд, установленная система регистрации является лишь констатацией наличия права на недвижимое имущество, ограничения, перехода или прекращения этого права, которая подтверждается свидетельством о государ­ственной регистрации прав (при возникновении или переходе права) либо совершением специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

В отличие от этого удостоверение договора нотариусом представляет собой не только совершение удостоверительной надписи на договоре, как об этом говорит ст. 163 ГК РФ. Это более сложная и содержательная процедура, завершающими элементами которой являются как раз проставление удостоверительной надписи и печати нотариуса.

Прежде чем приступить к удостоверению сделки, нотариус обязан проверить дееспособность граждан и право­способность юридических лиц, участвующих в сделках. Нотариус также обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Не разъяснение смысла и значения сделки, последствий, которые она за со­бой повлечет, может привести к нарушению прав одной из сторон, и, как следствие, к имущественной ответственности нотариуса. Иначе говоря, нотариус отвечает не только за форму сделки, но и за ее содержание.

Кроме того, содержание нотариально удостоверяемой сделки должно быть зачитано вслух ее участникам. Такое тре­бование установлено с тем, чтобы лица, независимо от того, умеют ли они читать или нет, могли слышать, что написано в документе, а нотариус сам для себя дополнительно уточняет те положения, которые содержатся в тексте договора и сверят их с содержанием закона. Основы предусматривают также, что документы, оформляемые в нотариальном порядке, под­писываются в присутствии нотариуса. И лишь после этого, нотариус совершает удостоверительную надпись на договоре.

Все это позволило разработчикам Гражданского кодекса прийти к выводу о том, что деятельность нотариата на ста­дии заключения сделок лишь осложняет и замедляет процедуру заключения договоров, ограничивает свободу участ­ников оборота в выборе форм сделок, вызывает дополнительные расходы по их оформлению и не служит надежной гарантией защиты интересов сторон.

Посмотрим, так ли это на самом деле. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления право­обладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. При этом ч. 2 ст. 16 Закона о регистрации прав предусматривает, что, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обяза­тельным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

До последнего времени два обстоятельства составляли существенное различие между нотариальной и простой письменной формой сделок. Первое: при нотариальной форме документы на регистрацию договора мог подать один покупатель, а при простой письменной — было необходимо присутствие обеих сторон. Второе: в случае утраты подлин­ника зарегистрированного договора при нотариальной форме покупатель просто получал у нотариуса дубликат договора и регистрировал его, а при простой письменной форме, если продавца невозможно было найти или он отказывался подписывать дубликат, покупатель был вынужден обращаться в суд.

Но федеральный закон № 69-ФЗ от 09.06.2003 г. «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в законную силу 18 сентября 2003 года, устранил эти отличия.

Порядок государственной регистрации прав состоит из следующих этапов:

Приема документов, регистрации таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

Правовой экспертизы документов и проверки законности сделки;

Установления отсутствия противоречий между заявляемыми права и уже зарегистрированными правами на дан­ный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

Внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

Совершения надписей на правоустанавливающих документах и выдаче удостоверений о произведенной государ­ственной регистрации прав (ст. 13 Закона).

Попробуем проанализировать указанные нормы закона применительно к конкретной ситуации. Представим себе, что гражданину необходимо зарегистрировать право собственности, основанием возникновения которого является договор купли-продажи квартиры. Он должен подать заявление в учреждение юстиции по регистрации прав и приложить требуемые документы. В связи с тем, что договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, соответственно, гражданин подает заявление и представляет договор, заключенный в простой письменной форме. Правда, закон предписывает в этом случае всем сторонам сделки подать заявления о ре­гистрации прав. Однако этим все и ограничивается. Никто не станет разъяснять лицам смысл и содержание заклю­ченной сделки, не станет выяснять, соответствует ли сделка действительным намерениям сторон, не объяснит, какие последствия может повлечь он аза собой.

Документы для регистрации прав подаются должностному лицу учреждения юстиции, которое является простым чи­новником. Он примет документы, а регистратор прав, проверив их на соответствие закону, зарегистрирует сделку. Таким образом, Управление ФРС в большей мере ориентируется на соответствие закону формы сделки, нежели ее содержание.

Но ведь может получиться так, что одна сторона не знала о последствиях совершения сделки либо заблуждалась относи­тельно содержания договора, однако своевременно никто ей этого не объяснил. Логическим завершением такой регистра­ции станет нарушение прав заблудившейся стороны. Последнее, в свою очередь, приведет к обращению в суд и длительному судебному разбирательству. Всего этого можно избежать, обратившись к нотариусу и нотариально удостоверив сделку.

К недостаткам закона о регистрации прав следует отнести следующий момент. Отстранив нотариуса от удостове­рения сделок с недвижимостью и соответственно от предварительного собирания и проверки всех документов, закон, тем не менее, предъявляет определенные требования к документам, представляемым на государственную регистрацию.

Так, согласно ст. 18 закона о регистрации прав документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скре­плены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц1.

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества фи­зических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, за­черкнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Кроме того, все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Представляется, что простой гражданин вряд ли знает все эти требования. Он может не представить всех доку­ментов, либо представить документы в единственном экземпляре и т. д. Все это будет служить основанием к отказу в государственной регистрации прав согласно ст. 20 Закона о регистрации прав. Решение об отказе в государственной регистрации принимается регистратором прав в срок не более пяти месяцев после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, и направляется заявителю.

Срок рассмотрения заявлений о регистрации прав установлен в один месяц (ст. 13 Закона о регистрации прав). Если учесть, что отказ в регистрации отправляется почтой, и прибавить к сроку рассмотрения «пробег почты», то следует прийти к выводу, что регистрация прав может значительно затянутся.

Для добропорядочного и законопослушного гражданина это повлечет очень печальные последствия. Поскольку государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, другими словами, права и обязанности по договору порождаются у сторон лишь с момента государственной регистра­ции, с этого же момента переходит риск случайной гибели и др.

Отказ в государственной регистрации может также поставить в сложную ситуацию добросовестную сторону, произведшую’ взаиморасчеты до регистрации, поскольку ей придется решать вопросы либо об изменении условий договора, либо о растор­жении договора и возврате выплаченных сумм, что автоматически ведет к нестабильности гражданско-правовых отношений.

Чиновник же, принимающий документы, ничего объяснять не стает, потому что это не входит в его обязанности. Дабы избежать такой ситуации и затягивания процесса регистрации прав гражданин вынужден будет обращаться к специалистам, т. е. к юристам, а это ведет к возникновению дополнительных расходов на консультации, составление документов и т. д. Нельзя не согласиться в данном случае с С. Г. Черемных в том, что по сути «складывается парадоксаль­ная ситуация: наиболее подготовленный отряд специалистов, назначаемых на должность государством, выполняющих свои обязанности от имени и по поручению государства и действующих в рамках установленной им государственной пошлины, заменяется организуемыми при государственных регистрирующих органах коммерческим структурами для правовой экспертизы сделок с недвижимостью».

Как видим, ситуация достаточно далека от новой концепции ГК РФ: участь гражданина не только облегчится, скорее, наоборот, станет более тяжкой. Платить приходится несколько раз и в несколько раз больше, чем нотариусу2.

Это подтверждается уже имеющейся в настоящее время практикой. В частности, в Орловской области с 1 декабря 1998 г. органами государственной регистрации прав — ГУП ООЦ «Недвижимость» — началось осуществление государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество без предварительного нотариального удостоверения договоров. При ГУП ООЦ «Недвижимость» создана риэлтерская группа, которая проекты договоров (по образцам нотариально удостоверенных) и взимает за это 1% от суммы договора. Однако на работу этих органов поступает большое количество жалоб со стороны граждан и представителей юридических лиц — на очереди, неоправданное затягивание регистрации, ошибки и некомпетентность работников, незаконные сборы, Незначительные же замечания и предложения нотариаль­ной палаты расцениваются как вмешательство в деятельность ГУП ООЦ «Недвижимость».

Работа Южно-Уральской регистрационной палаты, Управления Федеральной регистрационной службы на территории Республики Марий Эл в г. Звенигово также вызывают многочисленные замечания. Большие очереди, истребование излишних, не предусмотренных законом документов, волокита при регистрации, особенно нотариальных сделок, нарушение сроков регистрации, факты утраты документов и истребование взяток — таков далеко не полный перечень допускаемых нарушений. Негативный настрой, а иногда и некомпетентность работников палаты и управления создают проблемы с регистрацией сде­лок, неопределенность и невозможность добиться единых требований к документам. Подобные факты приводятся в отчетах и других нотариальных палат (Волгоградской, Мурманской, нижегородской, Псковской областных и др.).

Учитывая, что сфера недвижимости всегда привлекала к себе интерес криминальных структур, можно прийти к выводам о том, к чему приводит ослабление контроля на стадии заключения сделок. С подобным мы уже сталкивались в процессе приватизации, когда нотариус был «отстранен от дел». Вместе с тем следует заметить, что в некоторых субъектах РФ несмотря на отмену обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, этот порядок был сохранен и действовал.

Так, в связи с утвержденной в Москве Программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2000 г. все действия с недвижи­мостью в Москве совершались в обязательной нотариальной форме.

Благодаря кропотливой работе нотариальной палаты г. Санкт-Петербурга по формированию у населения города, средств массовой информации, юридических лиц повышенной востребованности нотариата в сфере гражданско-право­вых отношений как надежного гаранта по защите прав и законных интересов граждан, большинство сделок с недвижи­мостью в Санкт-Петербурге оформлялся нотариально.

Однако большинство руководителей органов государственной власти субъектов РФ не восприняли этот позитивный опыт. И он не нашел своего дальнейшего применения.

Проводя сравнительное исследование, хотелось бы также остановиться на субъектах, осуществляющих государственную регистрацию на недвижимое имущество. Ими являются регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним, воз­главляющие Управления Федеральной регистрационной службы. Они назначаются на должность и освобождаются от долж­ности органом, уполномоченным Правительством РФ, по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ.

В соответствии со ст. 15 Закона о регистрации прав на должность регистратора назначаются лица, имеющие высшее юридическое образование или опыт работы в органах осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет, прошедшие специальные курсы и сдавшие квалификационный экзамен в соответствии с установленными требованиями. Немного оптимизма прибавляет ч. 4 ст. 15 закона о регистрации, которая содержит отсылочную норму, указывая, что квалификационные требования к регистратору прав определяются в Примерном положении об учреж­дениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном в установленном по­рядке. Такое «Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было утверждено постановлением Правительства РФ от б марта 1998 г1. Однако каких-либо существенных дополнений, по сравнению с законом, оно не содержит. Правда, устанавливаются две дополнительные возможности, помимо указанных в законе. На должность регистратора прав также может быть назначено лицо, имеющее стаж государственной службы на старших государственных должностях не менее двух лет или стаж работы по юриди­ческой профессии не менее трех лет. Никаких иных квалификационных требований положение не закрепляет.

Не предъявляют таких требований и Положения об учреждениях юстиции субъектов РФ. В своем выступлении на общероссийском семинаре — совещании «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проходившем 27-29 января 1998 г„ председатель Московской областной регистрационной палаты В. В. Огородников с гордостью отметил, что 146 сотрудников палаты из 425 имеют высшее, а пятеро незаконченное высшее образование, т. е. свыше 36%, хотя правильнее было бы сказать не “свыше”, а всего 36%.

Ко всем без исключения кандидатам на должность нотариуса предъявляется требование наличия высшего юриди­ческого образования, не имея которого, лицо не может претендовать на эту должность2. Кроме того, прежде чем при­ступить к исполнению профессиональных обязанностей нотариуса лицо обязано пройти стажировку3. Какое может быть сравнение в профессиональном плане двух этих специалистов, стоящих на защите прав и интересов граждан.

Рассматривая эту проблему, хотелось бы также отметить следующее. Все вышеуказанные требования, предъявляемые к регистраторам прав не распространяются на работников учреждений юстиции, с которым заключаются трудовые до­говоры. По существу, это могут быть лица даже со средним образованием. В связи с этим не исключена ситуация, когда в учреждении юстиции может не оказаться ни одного специалиста-юриста, человека, хоть немного разбирающегося в дебрях современного российского законодательства. К чему же это приводит? Верно, к затягиванию регистрации и ущемлению прав все того же гражданина.

И последнее. За своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним Управление Федеральной регистрационной службы несет установленную законом ответственность. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении или утрате информации оправах на недвижимое иму­щество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством РФ. Таким образом, наличие вины является обязательным условием гражданско-правовой ответственности должностных лиц данных Управлений. При отсутствии вины ответственность не наступает.

Поскольку Управление ФРС — это государственная организация, полностью финансируемая собственником. И отве­чающая по обязательства только находящемся в его распоряжении денежными средствами, фактически ответственность за его действия несет государство. Порядок же возмещения убытков за счет государства весьма и весьма затруднителен. Со­гласно ч. 3 ст. 15 Закона о регистрации прав регистратор является государственным служащим, работающим по трудовому договору, соответственно за ущерб, причиненный его действиями, он несет ответственность перед своим учреждением, а не перед стороной непосредственно по нормам трудового законодательства, а именно в пределах своего среднемесячного заработка. Иными словами, при нарушении своих прав гражданин рискует потерять многое и не получить ничего.

При нотариальном удостоверении сделки ситуация кардинально меняется. «Частный» нотариус в этом случае отве­чает за свои действия все своим имуществом. Убытки, причиненные нотариусом возмещаются за счет страховой суммы, а в случае ее недостаточности, за счет другого имущества нотариуса. Таким образом, рискует не гражданин, а нотариус.

Все изложенное позволяет сделать следующие выводы:

Предоставление гражданам прав и свобод влечет за собой обязанность государства установить соответствующие правовые и экономические механизмы их реализации, а также гарантии их защиты. В противном случае право пре­вращается в декларацию;

Защита прав, свобод и охраняемых законом интересов граждан включает в себя не только восстановление или признание нарушенного или оспариваемого права, но и предупреждение их нарушения. Это вызывает необходимость создания специальных органов, осуществляющих указанные функции;

Органом, осуществляющим предупреждение нарушения прав и охраняемых законом интересов и возникновения судеб­ных споров, издавна был нотариат, который обеспечивал стабильность в сфере гражданских правоотношений. Отвечая за со­держание и форму удостоверяемых сделок, нотариус выступал гарантом и защитником интересов всех участников сделки1;

Подменившая нотариат система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соз­данная в соответствии с ГК РФ не отвечает этим требованиям. Поскольку орган, осуществивший регистрацию прав, несет ответственность лишь за форму сделки, но не за ее содержание. Констатация лишь самого факта возникновения права вряд ли может считаться надежной гарантией от недобросовестных контрагентов. В связи с этим исключение нотариата из сферы имущественных отношений представляется нецелесообразным2;

Закон о регистрации прав фактически ставил перед собой две задачи: укрепить процедуру заключения сделки и со­гласования ее условий и установить государственный контроль за осуществлением сделок с недвижимостью. Необходимо признать, что выполнимой оказалась лишь вторая задача;

Практика применения основных положений Закона о регистрации прав показала, что сама концепция государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нуждается в кардинальном пересмотре.

Шамсутдинова И.В. Нотариат и органы осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество. Проблемы взаимодействия // VI Международная заочная научно-практическая конференция «Социально-гуманитарные и юридические науки: современные тренды в изменяющемся мире», Краснодар, 2012., С. 197-203.